近日，位于北京通州的華業(yè)東方玫瑰推出特價房源，房價降幅15%以上，這引發(fā)了老業(yè)主強烈不滿。8月17日，為了平息這一風波，華業(yè)東方玫瑰成為此輪調控以來北京樓市首個公開向前期業(yè)主承諾可無條件退換房的樓盤。

    筆者了解到，盡管華業(yè)地產方面已經提出了一份解決方案供業(yè)主選擇，但至今雙方并未就相關補償事宜達成一致。

    值得注意的是，正值樓市“金九銀十”來臨之際，北京樓市已經開始醞釀或明或暗的降價潮，此時華業(yè)東方玫瑰的糾紛事件正在成為此輪降價后遺癥的樣本。降還是不降，已成為開發(fā)商不得不面對的兩難選擇。

    老業(yè)主狙擊“領降盤”

    8月初，位于通州的華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓在推出了90套特價房，均價為每平方米15500元，部分較低樓層單價為每平方米14500元。

    而就在今年4月，A4號樓開盤伊始的銷售定價高達18000~19000元/平方米，即使與最終的銷售均價17000元/平方米的價格相比，降幅也高達15%以上。此消息一出，立刻引發(fā)了前期銷售的A4號樓多位老業(yè)主的極度不滿。

    “第一感受是震驚，然后是憤怒?！痹谝环荨叭A業(yè)東方玫瑰A4樓業(yè)主”的公開信中，華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主表示，就在幾周前還有業(yè)主以每平方米19300元的價格買了一套88平方米的房子，而這批推出的特價房以更好的戶型竟以每平方米14500元起價，讓該業(yè)主40多萬元房款在一夜之間蒸發(fā)。

    除了公開信的譴責，隨后兩周內部分老業(yè)主多次出現在項目售樓處聚集抗議，要求補償差價或退房，經過幾輪紛爭，此事也逐步發(fā)酵成為降價維權的標志性事件。

    8月17日，華業(yè)地產終于針對此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案，該方案中提出，可以按照合同價的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款，但并非現金返還而是提出了三種沖抵方式：沖抵物業(yè)費或車位租賃費；沖抵車位購置款，并在建委報價基礎上享受8折優(yōu)惠；沖抵再購或新推薦成交購房款。不接受返還方案的，還可以選擇無約束換房，根據需要換至A9號樓，或者無理由、無條件退房。

    對此，華業(yè)地產董事會秘書趙雙燕表示，此前推出的特價房源完全屬于一種正常的市場行為，這一補償方案則是作為開發(fā)商在面臨市場冰封、價格波動的情況下，兼顧新、老業(yè)主利益而推出的。

    8月19日，華業(yè)地產方面表示此項方案正式實施，并已經與部分前期老業(yè)主洽談具體補償細節(jié)。不過，一些華業(yè)東方玫瑰4號樓業(yè)主們仍然通過公開信和現身業(yè)主論壇的方式表達不滿，不乏“補償力度不夠”、“退房換房不現實”、“不返現金沒誠意”的聲音。

    顯然，這份引發(fā)外界關注的公開補償方案，仍然沒能緩和老業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

    不降難降價更難

    “能夠從買房人的利益角度出發(fā)去思考問題的行為是值得肯定，但是并不值得鼓勵?！痹谠u價這場從老業(yè)主抗議維權到開發(fā)商被動補償的博弈時，北京市房地產協(xié)會副秘書長陳志認為，商品房買賣作為市場交易范疇，購房者應該學會自行承擔價格的上下波動。陳志表示，目前在一些受到嚴格限購措施調控的城市，房價未來下行波動的可能性很大，尤其是北京通州為首的供需倒掛區(qū)域，到底房價何時降至底部都還不好預計，而由于受到業(yè)主壓力就補償和同意退房的方式，不符合契約精神，對于市場將帶來不好的示范。

    縱觀通州區(qū)域，在限購政策之下，新盤庫存量大、供需倒掛、成交低迷，已經成為北京，乃至全國限購區(qū)域的典型代表。中原地產的統(tǒng)計數據顯示，今年3至7月份，通州地區(qū)商品房新增供應3356套，而總銷售量僅為520套，只占到總數的15%。

    今年7月，通州珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套特價房，其中毛坯房均價為每平方米14500元，精裝修房均價為每平方米16000~18000元，比此前最高每平方米26000元的銷售報價下調近萬元。通州M5朗峰、月亮河公園等項目也在相繼舉辦一系列降價優(yōu)惠活動。

    筆者在北京市房地產交易管理網看到，東方玫瑰家園于2011年4月24日獲得預售許可證，批準預售部位為A4#、A5#、A6#、A7#、A9#住宅樓的大部分單元，獲準預售的總面積為12.18萬平方米。刨除涉及已售出的4號樓和推出60多套特價房的9號樓，至少還有七成以上的房源尚未放出。

    華業(yè)東方玫瑰此前的銷售記錄顯示，5月份，項目成交367套，6月、7月分別成交76套、23套，3個月銷售466套。而8月初推出的引發(fā)紛爭的90套特價房源，僅在半個月內就有60余套預訂成交。按照華業(yè)地產年初未通知東方玫瑰項目定下的20萬平方米銷售目標計算，即使下半年余下3棟樓全部售出也僅能完成六成的銷售任務。

    顯然，即使明知降價后要承受前期業(yè)主的強力反彈，華業(yè)東方玫瑰也必須要為后期銷售找到出路。

    與華業(yè)東方玫瑰推出特價房后的進退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤中，已經出現多起老業(yè)主不滿糾紛。同樣位于通州的某知名項目在降至19000元/平方米后，也有向前期業(yè)主折返部分物業(yè)費的情況。在北京實行限購政策后有過降價行為的遠洋一方、首開常青藤等項目，也均有前期老業(yè)主維權紛爭的情況，降價優(yōu)惠與老業(yè)主維權鬧事幾乎畫上了等號。

    為了給后期銷售鋪路，也曾出現在降價后主動承諾給前期老業(yè)主補償的項目，去年11月份，通州京貿國際城將開盤時的每平方米26000萬元下調至每平方米19800萬元，承諾對購房金額高于每平方米2萬元的部分進行足額返還。不過該項目開盤時報出的價格此前每月的成交套數都是個位數，此舉大有借勢炒作之嫌。

    “最好的方式是把損失降到最低，既能安撫老業(yè)主，同時又不影響后期銷售。”對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，目前樓市價格正在面臨大面積降價的窗口期，如何以最小的代價尋求降價換取的銷售契機與負面影響的平衡點，將成為年內諸多開發(fā)商所要面臨的抉擇。